Αυτή είναι η ερώτηση που κάνει όποιος έχει αναζητήσει ακίνητο για ενοίκιο τα τελευταία χρόνια στην πόλη μας. Παρακάτω θα προσπαθήσω να κάνω μια προσωπική ανάλυση για τους λόγους που φτάσαμε στη σημερινή κατάσταση.
Η πτώση τιμών του 2011 – 2012.
Όλα ξεκίνησαν πριν περίπου 10 χρόνια...
Το 2011 η οικονομική κρίση είχε ήδη για τα καλά ξεκινήσει με τη χώρα μας να λαμβάνει συνεχή μέτρα για τη μείωση του ελλείμματος και την αντιμετώπιση του χρέους. Από την μία πλευρά, οι ιδιοκτήτες ακινήτων άργησαν να αποδεχτούν την κατάσταση με αποτέλεσμα οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο να παραμένουν – για τα δεδομένα της εποχής - στα ύψη. Από την άλλη πλευρά, οι ενοικιαστές αδυνατώντας να ανταπεξέλθουν στις ανάγκες των νοικοκυριών τους, ζητούσαν άμεσα μειώσεις στο ύψος των ενοικίων τους.
Ακολούθησε, λοιπόν, ένα χρονικό διάστημα που ιδιοκτήτες και ενοικιαστές βρίσκονταν σε «αντίπαλα» στρατόπεδα ως προς τις τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο με αποτέλεσμα τα ακίνητα να αδειάζουν σωρηδόν. Στο διάστημα αυτό που κράτησε περίπου ένα εξάμηνο το ύψος των μισθωμάτων σταδιακά άρχισε να συμβαδίζει με τα πραγματικά δεδομένα της αγοράς. Έτσι, ήδη κατά την διετία 2011 – 2012 οι τιμές ανά τ.μ. βρέθηκαν στα «τάρταρα» με πτώσεις που άγγιζαν μέχρι και το 40% της αξίας ενοικίασης του ίδιου ακινήτου προ κρίσης !
Στη επόμενα χρόνια η παρατεταμένη οικονομική κρίση στη χώρα μας οδήγησε και σε μία «εσωτερική υποτίμηση» των τιμών αφού ιδιοκτήτες και ενοικιαστές είχαν περάσει μαζί, χέρι – χέρι, τα δύσκολα χρόνια με αμοιβαίες υποχωρήσεις και συμφωνίες αναπροσαρμογής του μισθώματος κάθε φορά που η κατάσταση δυσκόλευε, ένα ακόμη «μνημόνιο» ψηφιζόταν κ.ο.κ.
Αποτέλεσμα των ανωτέρω είναι ακόμη και σήμερα πολλά από τα αξιόλογα ακίνητα της αγοράς για κατοικία να παραμένουν μισθωμένα στους ίδιους (από το 2011 – 2012) ενοικιαστές σε πολύ χαμηλές τιμές. Έτσι, λοιπόν, ακόμη και να επιθυμεί κάποιος να αλλάξει σπίτι για άλλους λόγους (πέρα από οικονομικούς), αν ψάξει να δει τι υπάρχει στην αγορά με τα χρήματα που δίνει σήμερα θα παραμείνει και αυτός στο σπίτι που ήδη κατοικεί !
Η εμφάνιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων (τύπου Airbnb)
Η οικονομική κρίση στην αγορά ακινήτων σε συνδυασμό με την ψηφιακή ανάπτυξη οδήγησε στη δημιουργία πολλών νέων καινοτόμων εργαλείων βραχυχρόνιας μίσθωσης και την εισαγωγή και στη χώρα μας της «πολύφερνης νύφης» που δεν είναι άλλη από την πλατφόρμα Airbnb.
Είναι αλήθεια πως αυτά τα εργαλεία επέτρεψαν σε πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων να αξιοποιήσουν το ακίνητο τους μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης και να εκτοξεύσουν τα εισοδήματα τους ακόμα και τρεις φορές πάνω σε σχέση με τη μακροχρόνια μίσθωση. Έτσι, τα αμέσως προηγούμενα χρόνια πληθώρα ακινήτων επιπλωθήκαν, εξοπλίστηκαν και «μετακόμισαν» στην πλατφόρμα της Airbnb με αποτέλεσμα περαιτέρω μείωση των διαθέσιμων προς μίσθωση κατοικιών στις «παραδοσιακές» πλατφόρμες μακροχρόνιας μίσθωσης.
Ανοικοδόμηση - μια παλιά ιστορία-.
Παράλληλα, ο πάλαι ποτέ πυλώνας της ελληνικής οικονομίας, η «ανοικοδόμηση» δεν αποτέλεσε εξαίρεση στον οδοστρωτήρα της οικονομικής κρίσης που ζήσαμε τα προηγούμενα χρόνια. Οι εργολάβοι κατέληξαν με απούλητα ακίνητα, τα τραπεζικά ιδρύματα πάγωσαν τις σχετικές δανειοδοτήσεις και η ανοικοδόμηση «πάγωσε» για τα καλά.
Αυτονόητα μειώθηκαν τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα.
Σήμερα. Αντί επιλόγου.
Και εκεί που οι οικονομικές συνθήκες άρχισαν να βελτιώνονται και ξεκίνησε δειλά δειλά η ανοικοδόμηση με νέα εργοτάξια να ξεφυτρώνουν ανατολικά και δυτικά της Θεσσαλονίκης, ήρθε η πανδημία...
Μπορεί να μην είναι, ακόμη, βέβαιη, η ακριβής επίπτωση της πανδημίας στην αγορά των ακινήτων. Ωστόσο, το μόνο σίγουρο είναι ότι δημιούργησε ακόμη μεγαλύτερη ανασφάλεια στον κόσμο επηρεάζοντας αρνητικά τόσο την προσφορά όσο και τη ζήτηση ακινήτων.
Ας ελπίσουμε ότι το μέλλον θα είναι πιο ευοίωνο. Έτσι και αλλιώς στο τέλος όλοι θέλουμε ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι μας … Αρκεί να φροντίσουμε να μη μας ξαναπέσει στο κεφάλι!
Λευτέρης Μαυρίδης
Ελληνικά
English